在8月31日，央行、金融監管總局發布《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》（下稱《通知》）不到10天后，中農工建四大商業銀行于昨天發布了存量首套住房貸款利率調整的規則。該規則發布，為今年9月下旬降房貸利率明確了依據，對調整范圍、調整后的利率水平、調整方式等進行解答，及時回應客戶關切。

明確了三個時間段

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通過對幾家銀行的相關公告的梳理，記者發現此次細則主要進一步明確了幾個問題：

一是調整規則。由于LPR定價改革和住房貸款利率下限調整，規則均明確了三個時間段，即2019年10月7日前發放（且已轉換為LPR定價）、2019年10月8日（含）至2022年5月14日（含）、2022年5月15日（含）至2023年8月31日（含）發放的存量首套個人住房貸款利率下限。

二是調整方式。多家銀行均表示將在2023年9月25日起主動進行批量下調，無需客戶申請。對于因政策調整導致首套房認定發生變化而符合規則的，可以于2023年9月25日起在貸款銀行進行申請，后續銀行會進行認定，符合后及時調整。調整后均當日生效。

三是利率不會上調。由于每位購房者貸款利率不同，因此也會出現貸款利率可能低于所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限的情況（尤其是在2022年10月規則調整后，不少城市利率低于全國利率下限LPR-20bp的情況），如果出現，銀行不會調整，即不會造成因調整后利率上調至政策下限的情況。

究竟能省多少錢？

事實上，對于廣大申請了房貸的消費者來說，有兩個事情無疑是比較關心的，一是自己究竟能省多少錢？

細則出臺后，許多人都開始算起賬來。

“根據細則，不同的三個時間段具體的情況也不同。”易居地產研究院總監嚴躍進將三個時間段貸款百萬購房的情況向記者一一舉例：

2019年10月前購房的，其房貸利率重新定價規則是從“LPR+高基點”調整為“LPR+0基點”。當年購房者比較高的利率可能為5.8%。那么按照現在的規則，其利率可以為“現在的LPR+0基點”，即4.20%+0%=4.2%。

如此對比，100萬貸款本金30年期等額本息，其原來總利息為111萬、月供5868元。而現在總利息為76萬、月供4890元。如此對比，總利息少支付35萬、月供即每月少還978元。

2019年10月-2022年5月期間買房的，其房貸利率重新定價規則是從“LPR+高基點”調整為“LPR+0基點”。當年購房者的較高利率大概為6.3%。那么按照現在的規則，其利率最低可以做到4.2%+0%=4.2%。如果按此計算，100萬貸款本金30年期等額本息，其原來總利息為123萬、月供6190元。而現在總利息為76萬、月供4890元。如此對比，總利息少支付47萬、月供即每月少還1300元。

2022年5月份后買房的，其利率重新定價規則為從“LPR+高基點”調整為“LPR-20基點”。這個期間購房者的房貸利率大概較高的為5.2%。按照現在的規則，其利率最低可以做到4.2%-0.2%=4.0%。如果按此計算，100萬貸款本金30年期等額本息，其原來的總利息為98萬、月供為5491元。而現在的總利息為72萬、月供為4774元。如此對比，總利息少支付26萬、月供即每個月少還717元。

購房者近期需要做什么嗎？

這次首套存量房貸款利率調整政策發布，也引起了廣泛的關注，購房者對此討論熱烈。細則出來以后。對于廣大購房者來說，近期需要做什么，是非常務實的問題。

需要注意的是，根據細則，這次降低房貸利率采取了“系統默認統一下調”的做法。換句話說，購房者不需要做什么，甚至不需要去銀行APP或公眾號查看什么。銀行根據此次發布的規則，會統一進行自動調整。

“購房者可以安心上班、努力賺錢，估計9月底或10月份開始會陸續收到短信，即提示根據相關規則，你的房貸利率進行了調整，請按時足額償還房貸‘。換句話說，沒有所謂的簽合同、簽字、確認、電話告知等工作。一些工作，銀行從便捷的角度，都給你安排好了，不需要客戶做什么事。你只需要知道，你從10月份開始每個月還房貸的錢少了，或者說銀行卡每個月會剩余出好幾百或好幾千元。”嚴躍進表示。

嚴躍進還指出，部分購房者稍微要注意下這次政策。“比如說10月份沒有發現房貸降低了，那么要稍微關注下政策內容。部分可能是因為你的房子不是首套房，所以你不可以享受這個政策。部分可能按認房不認貸規則，你的房子是屬于首套房了，但是銀行不知道。部分也可能是你把其中一套房賣了，你現在的房子屬于首套房了，但是銀行也不知道。對于此類問題，也不必焦急。可以咨詢銀行，今年或明年都可以去補下手續，然后把優惠拿到。這個月不急也問題不大。”

嚴躍進還指出，實際上降低多少房貸，購房者還要根據實際情況來做分析的。例如，各地可以給出的最低利率也有約束。一些城市房貸利率下限可能做不到“LPR+0基點”或“LPR-20基點”，可能是“LPR+35基點”。那么換句話說，銀行給到的最優惠的利率計算公式，也就是“LPR+35基點”。所以此前幾天各地陸續公布“某地首套商業性個人住房貸款利率自律下限”，其實就是為此次調整計算公式做準備的。購房者可以了解各自城市的情況，看下最低可以調到多少。但需要說明，各家銀行的標準是一樣的。比如說某城市的工行和建行，兩家銀行公布的最低房貸利率應該是一樣的，不會一個高一個低。

新民晚報記者 楊碩

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