眺望未來(lái)，絕大部分如今還在限購(gòu)的城市都會(huì)如沈陽(yáng)一樣放開(kāi)限購(gòu)。

作者：今綸

最近的樓市以及相關(guān)政策變化之多讓人目不暇接，甚至有點(diǎn)眼花繚亂的程度，某種程度上是經(jīng)濟(jì)的映射，也是改革的趨勢(shì)。

【資料圖】

南北城市采取了不同方式去激活資源，尋找新的發(fā)展空間。中部的鄭州急了，江蘇的省會(huì)城市南京急了，沈陽(yáng)推倒了限售牌，廣州打出了安居牌，大家紛紛出手。

這是一個(gè)城市各顯神通的階段，慢一步就會(huì)步步慢，城市競(jìng)爭(zhēng)、自保的各種博弈進(jìn)入了新階段。

01 沈陽(yáng)解除限購(gòu)，堅(jiān)冰融化

沈陽(yáng)是第一個(gè)解除限購(gòu)的省會(huì)城市，沈陽(yáng)推倒第一張限售牌，這是一個(gè)標(biāo)志性事件，意味著堅(jiān)冰融化。

日前，沈陽(yáng)市房產(chǎn)局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步支持剛性和改善性住房需求的通知》，明確取消二環(huán)內(nèi)限購(gòu)政策，取消住房銷(xiāo)售限制年限規(guī)定，落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”，優(yōu)化公積金政策等，更大程度滿(mǎn)足剛需和改善性住房需求。（《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》）

沈陽(yáng)發(fā)生了什么？數(shù)據(jù)會(huì)說(shuō)話(huà)。

《2022年沈陽(yáng)市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示：

2022年末全市常住人口914.7萬(wàn)人，全市戶(hù)籍人口764.7萬(wàn)人，人口自然增長(zhǎng)率-4.85‰。

全年一般公共預(yù)算收入713.7億元，全年一般公共預(yù)算支出1048.9億元。赤字335.2億，很明顯，要靠轉(zhuǎn)移支付和土地財(cái)政來(lái)發(fā)工資、支撐基本運(yùn)轉(zhuǎn)。

2020年沈陽(yáng)賣(mài)地收入535億元，2021年447億元，2022年137.13億元，基本是一個(gè)直線(xiàn)下滑的狀態(tài)。

▲圖源：克而瑞

所以，沈陽(yáng)急了。

2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)怎么樣？

8月1日，沈陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布1~6月主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。全市固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)4.1%，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降26%，商品房銷(xiāo)售面積同比下降17.1%。

如果是你家的生意，你也急。

實(shí)際上，雖然沈陽(yáng)常住人口近年來(lái)每年都有所增長(zhǎng)，但其增幅卻在下降。

據(jù)沈陽(yáng)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2017年到2020年，沈陽(yáng)每年的常住人口增量分別為10.1萬(wàn)人、13.8萬(wàn)人、9.9萬(wàn)人和12.6萬(wàn)人，而到了2021年增量大幅下滑至4.5萬(wàn)人，2022年再度下降至2.9萬(wàn)人。

▲沈陽(yáng)

沈陽(yáng)的人口還有希望突破千萬(wàn)嗎？恐怕難了。

這個(gè)時(shí)候再去堅(jiān)持限購(gòu)有多大意義？毫無(wú)意義，不如賭一把。

所以，沈陽(yáng)出手開(kāi)了“第一槍”，中國(guó)省會(huì)城市的限購(gòu)堅(jiān)冰就此消融。

但這只是一個(gè)開(kāi)始。

02 從源頭“催生”必須加速

中部的省會(huì)城市河南鄭州也發(fā)出了明確的信號(hào)：我發(fā)錢(qián)，大家趕緊生孩子吧。

鄭州全面實(shí)施優(yōu)化生育政策，對(duì)新生兒入戶(hù)鄭州市的一孩、二孩、三孩及以上家庭分別一次性發(fā)放2000元、5000元、15000元的育兒補(bǔ)貼；入學(xué)、入戶(hù)、入職、信用、評(píng)優(yōu)評(píng)先、職級(jí)（稱(chēng)）晉升、各類(lèi)代表和委員的推選等與個(gè)人生育情況全面脫鉤……（中國(guó)青年網(wǎng)）

鄭州的情況和沈陽(yáng)有相似之處。

《2022年鄭州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示：

2022年全市地方財(cái)政總收入1528.3億元，比上年下降20.8%，地方財(cái)政一般公共預(yù)算支出1456.4億元，比上年下降10.3%，基本持平，但是財(cái)政收入的下滑幅度有點(diǎn)大。

2022年全市出生人口9.8萬(wàn)人，出生率為7.68‰；與2021年相比，出生率下降0.90個(gè)千分點(diǎn)，死亡率下降0.02個(gè)千分點(diǎn)，人口自然增長(zhǎng)率下降0.88個(gè)千分點(diǎn)。

人口變化對(duì)于鄭州意味著什么？意味著房地產(chǎn)的銷(xiāo)售波動(dòng)。

▲鄭州夜景

近期，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2023年7月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況，鄭州房?jī)r(jià)同比環(huán)比雙下跌。

2021年鄭州的賣(mài)地收入達(dá)到857億元，2022年324億，降幅達(dá)到60%以上。截至2023年7月份，鄭州賣(mài)地收入只有86億，并且主要是城投公司在買(mǎi)。

這不得把人急死。

所以，從源頭“催生”成了不得不加速的事情，只是，“催生”就會(huì)生嗎？

03 廣州釋放“安居”信號(hào)

南京也急了，直接出了個(gè)政策：“35周歲（含）以下大專(zhuān)學(xué)歷畢業(yè)生，正在南京市繳納社保即可落戶(hù)”，還不是為了賣(mài)房。

仔細(xì)去看數(shù)據(jù)，讓人萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到的是：南京2022年一般公共預(yù)算收入1558.2億元，全年一般公共預(yù)算支出1828.7億元，居然是負(fù)數(shù)。

2022年南京賣(mài)地105幅，進(jìn)賬超1308億。（鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)）

2023年上半年南京土地市場(chǎng)共成交地塊38幅，賣(mài)地總收入達(dá)355億元，同比去年上半年漲幅高達(dá)76%。（《揚(yáng)子晚報(bào)》）

也就是說(shuō)，南京下半年必須賣(mài)出1000億以上的土地，才能追平去年的賣(mài)地收入，所以，必須放大招，給開(kāi)發(fā)商信心。

廣州也準(zhǔn)備降低幾個(gè)區(qū)的入戶(hù)門(mén)檻。

▲廣州番禺新光橋

《廣州市差別化入戶(hù)市外遷入管理辦法》中要求，滿(mǎn)足28周歲以下、連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)滿(mǎn)12個(gè)月、全日制大專(zhuān)學(xué)歷等三個(gè)條件，可以在廣州的七個(gè)區(qū)入戶(hù)。

但廣州打的一張大牌強(qiáng)化了另外一個(gè)趨勢(shì)，雖然并不算特別新的事物，但對(duì)廣州意義重大。

9月1日，廣州市召開(kāi)城中村改造工作推進(jìn)會(huì)暨廣州安居集團(tuán)成立大會(huì)。

從領(lǐng)導(dǎo)發(fā)言來(lái)看，就城中村改造而言，“積極探索‘依法征收、凈地出讓’模式”是重點(diǎn)。

廣州安居集團(tuán)有限公司是廣州市專(zhuān)責(zé)從事保障性住房投資、融資、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理的市屬功能性國(guó)有公司。

廣州當(dāng)然也希望更多人買(mǎi)房，但政策方面走得更深：城中村改造力度更大，安居集團(tuán)深入其中，力圖以市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化、規(guī)?；苿?dòng)公共租賃住房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房保障房建設(shè)運(yùn)營(yíng)。

深圳也有安居集團(tuán)，該集團(tuán)于2016年6月30日注冊(cè)成立，10月9日掛牌運(yùn)作，注冊(cè)資本1000億元，是深圳市屬?lài)?guó)有獨(dú)資企業(yè)和保障性住房專(zhuān)營(yíng)機(jī)構(gòu)。

與廣州、深圳的安局集團(tuán)類(lèi)似，新加坡有建屋發(fā)展局，這個(gè)機(jī)構(gòu)設(shè)立于1960年2月1日。該政府職能機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)新加坡居住新鎮(zhèn)的規(guī)劃、建設(shè)和管理。超過(guò)80%的新加坡國(guó)人居住在新加坡建屋發(fā)展局（HDB）承建的房子里。

看一下南京，南京安居建設(shè)集團(tuán)有限責(zé)任公司成立于2012年6月18日，是經(jīng)南京市政府批準(zhǔn)成立的大型國(guó)有全資集團(tuán)公司。

04 南北城市采取不同策略

所以，你看不同區(qū)域的城市，南方、北方的城市對(duì)于房地產(chǎn)、人口確實(shí)采取了不同的策略。

沈陽(yáng)知道自己很難搶到人，干脆把限購(gòu)的第一道多米諾骨牌給推倒了，這其實(shí)是屬于比較激烈的動(dòng)作，但我認(rèn)為作用不會(huì)很大，也不會(huì)持久，最多也就是再虹吸一次附近區(qū)縣、城市，其實(shí)沒(méi)啥吸的了。

鄭州是較早落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的，效果一般，趕緊就跟進(jìn)了生娃落戶(hù)發(fā)補(bǔ)貼的政策，“搶人”方面其實(shí)沒(méi)指望了，附近城市該吸的都吸了，只能自己生。

中國(guó)的人口大勢(shì)是什么？確實(shí)是繼續(xù)自北向南流動(dòng)，因?yàn)槟戏降墓ぷ鳈C(jī)會(huì)也會(huì)多一些。

2021年?yáng)|北、西北和華北地區(qū)人口合計(jì)凈流出108.8萬(wàn)人，2022年三地區(qū)合計(jì)凈流出人口60.5萬(wàn)人。

華東地區(qū)人口持續(xù)凈流入，2021年華東地區(qū)凈流入人口約為127.5萬(wàn)人，2022年的凈流入人口約為82.3萬(wàn)。

2022年三四線(xiàn)城市人口繼續(xù)流出，但邊際放緩。

與此同時(shí)，一些南方城市的人口出生率相當(dāng)不錯(cuò)：

2022年廣州常住人口1873.41萬(wàn)人，戶(hù)籍人口1034.91萬(wàn)人；戶(hù)籍人口出生率10.71‰，自然增長(zhǎng)率5.10‰。戶(hù)籍人口出生率和自然增長(zhǎng)率保持在全國(guó)平均水平之上，分別高出全國(guó)3.94個(gè)千分點(diǎn)和5.7個(gè)千分點(diǎn)。

因此，北方城市包括一些省會(huì)城市在房地產(chǎn)和人口的問(wèn)題上更多是在挖掘內(nèi)部潛力，當(dāng)然，北京的情況和地位完全不一樣，這是特例。

而南方城市回旋的余地稍微大一點(diǎn)，對(duì)人口吸引力度更大一點(diǎn)，它們還有條件去“搶人”，杭州的情況也是大致類(lèi)似。

南方的城市現(xiàn)在固然非常關(guān)注土地拍賣(mài)、房地產(chǎn)銷(xiāo)售，但同時(shí)，它們也有相當(dāng)?shù)牧α?、資金、資源會(huì)傾斜到公共租賃住房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房保障房方向，因?yàn)樗鼈兿Ｍ凇皳屓恕敝螅嬲傲羧恕薄?/p>

在城中村的改造過(guò)程中，更多關(guān)注年輕人、夾心階層、困難人士、人才的需求，成了南方城市在復(fù)雜形勢(shì)下的重要追求目標(biāo)。留住了人，才能留住消費(fèi)，才能談其他。

毋庸諱言，過(guò)程中創(chuàng)造的稅收、GDP、工作機(jī)會(huì)，也是城市所看重的。

不管你是否承認(rèn)，這在某種意義上都有點(diǎn)學(xué)習(xí)新加坡的意思，具體的比例、操作手法上確實(shí)有所不同。

北方城市基于種種原因，很多沒(méi)有財(cái)力、資源來(lái)真正大力推進(jìn)保障房的項(xiàng)目，這也是一個(gè)南北城市的重要分野。還有，你即使有心想推，你的土地真值錢(qián)嗎？這一問(wèn)是不是好扎心？

眺望未來(lái)，絕大部分如今還在限購(gòu)的城市都會(huì)如沈陽(yáng)一樣放開(kāi)限購(gòu)，從北方到中部到南方，沈陽(yáng)已經(jīng)推倒了多米諾骨牌，連鎖反應(yīng)陸續(xù)有來(lái)。

限購(gòu)的解除，意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)的重估，市場(chǎng)化的力量會(huì)發(fā)揮更大的作用，人口、產(chǎn)業(yè)、工作機(jī)會(huì)的砝碼會(huì)被更加看重，一切不可阻擋！

未來(lái)已來(lái)，看沈陽(yáng)知未來(lái)，東北老鐵提前給我們打了個(gè)樣。

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