田傲云 中房報記者 苗野 北京報道

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湖南株洲最大開發商華晨地產重整近兩年后正被盤活。

8月17日，中國華融新聞發言人就近期媒體關注問題答記者提問時表示，華融融德牽頭成功實施了共益債投資的華晨地產“保交樓”項目，共計解決2044套房產交付問題，剩余8000余套在計劃執行中。

華晨地產是陳文義1995年下海成立的，后經過多年的狂飆突進發展成為湖南株洲地產龍頭，年納稅額常年位列株洲民營企業第一，陳文義更被外界稱為“株洲地產大王”。

除去華晨地產，陳文義還曾是在科創板上市公司圣湘生物的第六大股東，一度風光無限。

風光的背后潛伏著危機。從2019年開始，華晨地產逐步陷入資金危機。盡管陳文義多次騰挪自救，但項目停工、股票被多次凍結、拖欠工程款等債務問題不斷襲來。

如多米諾骨牌觸一發而動全身。不到兩年時間，華晨地產從地方龍頭企業走上末路，陳文義也深陷負債泥潭。

2021年4月20日，湖南省株洲市中級人民法院裁定華晨地產破產重整。根據披露，華晨地產破產重整案件涉及在建項目11個、資產189億余元、債權179億余元，波及長沙、株洲兩地購房業主16000余戶，債權人1200余名。

由于華晨地產的破產重整是近年來湖南省涉及樓盤最多、購房業主最多、受影響群體最大的房地產企業破產重整案件，實施重整以來，盡管多次傳出重大突破，但少有實質性進展。

面對無數業主的迫切訴求，當地司法部門積極推動，最終，中國華融決定出手紓困，對華晨地產投放12億元共益債投資資金，開啟了盤活之路。

艱難盤活

華晨地產的盤活并非一帆風順。

2021年4月20日，由于資不抵債，湖南省株洲市中級人民法院裁定華晨地產等13家公司實質合并重整，全力推進破產處置工作，同時指定株洲惟楚企業破產清算事務有限公司、湖南瀛啟律師事務所擔任聯合管理人。

2021年7月，華晨地產及華晨地產管理人宣布與重慶房企金科股份簽訂戰略合作框架協議。簽約現場，中國郵政儲蓄銀行株洲市分行負責人曾表示，待華晨旗下項目重啟銷售后，將給予相關金融支持。

彼時，雙方的聯手一度被業內外看好，并稱金科此舉也可補充其在湖南地區土地儲備，擴大銷售規模，助力金科再進一步。

根據華晨地產管理人披露信息顯示，華晨地產重整主要涉及14個項目，主要分布于株洲、長沙等地，總建筑面積達390.58萬平方米。

但好景不長。受新冠疫情帶來的環境因素疊加行業“三道紅線”等融資新規影響，房地產市場呈現出明顯的下跌趨勢。2021年下半年以來，市場快速下滑，不少民營房企流動性受到影響,金科股份也不例外。

這場合作最終不了了之。此后，盡管有多家世界500強企業、央企、上市公司表達了參與代建華晨地產項目的意向，但少有實質性進展。

直到2022年5月，華融融德的介入，讓這宗破產重組案得以重現曙光。

彼時，華融融德表示，已取得上級主管單位中國華融同意投資方案的批復。根據中國華融的要求，資金到位的前提是資方的投資方案要納入重整計劃草案，并表決通過。

后經過多輪磋商，2022年8月10日，華晨地產重整計劃表決通過。

隨后，雙方投資協議落定，包括華晨山水印象、金水灣、神農灣、格林水岸、神農府、翡翠灣、浪琴灣、玉溪灣共8個保交樓項目的開發建設，獲得中國華融集團共益債投資，通過公開招募選定中信城市開發運營公司作為株洲項目的整體代建方。

根據披露，華晨地產破產重整一案將引進華融融德投資共益債12億元，以“共益債投資+代建代管”的方案實施。

這也是國內單筆金額最大的共益債融資。

實際上，共益債投資是拯救危困企業的重要方式。北京海晴律師事務所執行主任李立文表示，共益債務是在企業破產申請受理后，為了繼續經營或者保證企業價值而形成的債務，共益債務在清償順序上優于職工債券、稅款和普通債券，是為了保護破產程序中新的債券人。

“在房地產企業中，由于工程在建需要引入新的投資人來完成最后的工程，從而實現交付條件，此時的投資款如果以共益債務的形式來進入，待房產銷售后，優先清償投資人本金和利息，也是對投資人真正實現保護。”李立文解釋。

2022年12月30日，隨著華融融德對華晨公司的首筆共益債投資資金1.1億元投放到位，華晨地產全面啟動復工復建。

公開資料顯示，今年3月，第一批已交付700余套新房。

8月17日，中國華融新聞發言人就近期媒體關注問題答記者問時表示，華融融德牽頭成功實施共益債投資的華晨地產“保交樓”項目，共計解決2044套房產交付問題，剩余8000余套在計劃執行中。

高光時刻

提到華晨地產，就不得不說其創始人陳文義。

1990年，陳文義進入體制內，擔任株洲市北區（現今的石峰區）政府辦公室副主任，1992年轉任株洲市北區駐京辦主任。

體制內呆了不過四年，27歲的陳文義作出與那個年代走出的眾多人一樣的選擇，在“安穩VS財富”的十字路口選擇跳出體制，到社會上闖蕩一番。起初，他干過材料加工，開過復印社，開過貿易公司。

1995年，觀察到住房商品化改革契機的陳文義，成立華晨地產，踏進房地產行行業。

華晨地產從代建項目起步，后逐漸開發部分低利潤的普通商品房，再將業務拓展至株洲市中心，此后開發出珠江花園、珠江麗園、財富小區等高端品質項目，此后,華晨地產成為株洲地產行業的標桿,也奠定了其在株洲的地位。

陳文義及華晨地產也曾擁有高光時刻。經過多年的狂飆突進發展成為湖南株洲地產龍頭，2005年，華晨地產走出株洲開始布局省會長沙，在2016年，曾被評為湖南省開發實力十強企業，陳文義也入選榜樣物業人物；2016年~2018年，華晨地產年納稅額在株洲民企和房地產行業排名雙雙第一，成為當之無愧的株洲地產老大，陳文義更被外界稱為“株洲地產大王”。

除去華晨地產，2013年，陳文義還曾是科創板上市公司圣湘生物的第六大股東、董事，一度風光無限。

隨著房地產主業做大做強，華晨地產的業務戰略也開始多元化，陸續跨界布局金融服務、傳媒文化等領域，但表現并不理想。

2019年，隨著地產行業調控力度加大，房地產企業經營難度和資金鏈收緊，華晨地產逐步陷入資金危機。

盡管陳文義多次騰挪自救，但項目停工、股票被多次凍結、拖欠工程款等債務問題不斷襲來。

跌落

不過兩年時間，華晨地產就從高光時刻進入至暗時刻。

2021年4月20日，湖南省株洲市中級人民法院裁定華晨地產破產重整。

裁定書顯示，經初步核實，湖南金典建設工程有限公司（以下簡稱“湖南金典”）承建華晨地產的工程項目合同價14.84億元，已完成產值約12.35億元，華晨地產已支付工程款9.66億元。按完工產值計算，華晨地產欠付工程款約2.65億元，按合同節點欠付進度款6435.98萬元。

根據華晨地產提供的湖南天勤會計事務所出具的審閱報告，截至2021年2月，華晨地產總資產約111.56億元，總負債約為118.86億元，負債率106.55%。

湖南省株洲市中級人民法院認為，華晨地產到期不能清償湖南金典的債務，并且資產不足以清償全部債務，湖南金典的申請符合法律規定，因此受理對華晨地產的破產重整申請，裁定華晨地產的重整。

值得注意的是，在湖南金典申請破產重整之前，華晨地產就深陷債務泥潭，陳文義也曾多次出售資產“續命”，但依然無力回天。

2020年9月，株百股份發布公告，擬向華晨旗下三家公司購買藏龍灣、金水灣、翡翠灣的商鋪，合計面積8536.84平方米，凈房款總價為5548.9萬元。次月底，株百與華晨地產就株百購置入駐華晨金水灣、藏龍灣、翡翠灣項目舉行簽約儀式。

同年10月，陳文義將所持有的圣湘生物2000萬股質押給株洲市金融控股集團，為其個人融資提供擔保，市值超過20億元。但不到半年，陳文義因涉及民間借貸糾紛、借款合同糾紛等，其持有的圣湘生物股份質押后被多次凍結。

同年11月，華晨地產將株洲縣融興村鎮銀行有限責任公司等6家公司的股權出質，對應數額共計1.695億元，質權人包括交通銀行、財信信托、華融湘江銀行、國信財富融資等。

同年12月，陳文義將華晨地產1億元股權出質給華融湘江銀行。

2021年3月1日，華晨地產將株洲農村商業銀行9.9%的全部股份8712萬股登記過戶到湖南攸縣農村商業銀行，不再持有該行股份。

與此同時，華晨地產旗下金水灣、山水印象、神龍灣等項目均已停工的消息甚囂塵上，株洲市住建局的表態也從2020年底“華晨公司處于正常運轉”，轉變為“正在制定方案積極推動在建項目盡快全面復工”。

2021年4月27日，株洲市中院裁定對華晨地產及旗下子公司共計13家公司進行實質合并重整，此后案件公告證實，華晨旗下大部分項目實質已于1~2月份停工。

至此，華晨地產完全暴雷。公開資料顯示，華晨地產破產重整項目，涉及資產189億余元、債權179億余元，波及長沙、株洲兩地購房業主16000余戶，債權人1200余名。

除大量官司和債務外，華晨地產旗下多處地產項目一度停滯。

破產重整之后，在多方的努力下，中國華融通過共益債投資介入華晨地產在湖南8個保交樓項目的開發建設。目前，共計解決2044套房產交付問題，剩余8000余套在計劃執行中。

不過施工質量也被詬病。記者在問政湖南留言板上發現，有業主反映華晨地產金水灣虛假宣傳，欺詐銷售，稱接房時發現華晨金水灣并未取得驗收合格報告；配套設施和施工標準存在高價低質；房屋質量問題嚴重。

在其他社交平臺，亦有聲音表示部分樓盤還未復工，或“表演式”復工問題。

8月25日，中國房地產報記者致電中國華融，未獲回復。

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